Mudarse a Miami desde Nueva York.

Lo que cuesta comprar y mantener una vivienda en Miami.

Al precio prime que Knight Frank, The Wealth Report 2026 publica para Miami (T4 de 2025), una vivienda de 200 m² cuesta unos $3.4M y US$1M compran unos 58 m². El impuesto sobre la renta que conserva en Miami en 10 años un contribuyente de Nueva York con $1M compra allí unos 62 m².

La compra. En el condado de Miami-Dade, el impuesto de timbre documental de una escritura es de 60 centavos por cada $100 del precio. Miami-Dade añade un recargo de 45 centavos por cada $100 en una escritura de inmuebles que no sean viviendas unifamiliares. Una vivienda unifamiliar, ya sea una casa independiente o una unidad de condominio, está exenta. Una hipoteca lleva un impuesto de timbre documental de 35 centavos por cada $100 prestados, sin tope sobre la hipoteca misma. Un préstamo garantizado con un inmueble de Florida lleva además el impuesto único sobre intangibles de 2 milésimas, 0.2% del préstamo. Fuentes: Miami-Dade Clerk of the Court and Comptroller, Official Records, consultado el 4 de noviembre de 2026, Florida Statutes 201.031 y 125.0167, consultado el 4 de noviembre de 2026, Florida Statutes 201.08(1), consultado el 4 de noviembre de 2026, Florida Statutes 199.133(1), consultado el 4 de noviembre de 2026.

Impuesto predial al año, por trimestre

Todas las autoridades de la factura en conjunto, con el millage aprobado de 2026 (City of Miami Beach 18.6681 milésimas, City of Miami 19.9544 milésimas, City of Coral Gables 18.1518 milésimas). Fuente: Miami-Dade Property Appraiser, tabla de millage aprobado de 2026, total de todas las autoridades fiscales (códigos municipales 0200, 0100, 0300).

Una vivienda permanente. El propietario que, de buena fe, convierte la vivienda en residencia permanente el 1 de enero obtiene la exención de homestead: los primeros $25,000 del valor tasado quedan exentos de todo gravamen, y un segundo importe, indexado cada año, sobre el valor entre $50,000 y $75,000 queda exento de los gravámenes distintos del escolar. En una vivienda con homestead, el valor tasado no puede subir cada año más de 3% ni más que la variación del índice de precios al consumidor, el que sea menor. Una vivienda sin homestead, incluida una segunda residencia, tiene su valor tasado limitado a un aumento de 10% al año en los gravámenes distintos del escolar. Fuentes: Florida Statutes 196.031(1), consultado el 4 de noviembre de 2026, Florida Statutes 193.155(1), consultado el 4 de noviembre de 2026, Florida Statutes 193.1555, consultado el 4 de noviembre de 2026.

Todos los costos, lado a lado con Dubái: lo que cuesta comprar y mantener una vivienda en Miami y Dubái. Una vivienda de $5M en 16 direcciones de Estados Unidos: impuesto predial de una vivienda de $5M en los mercados de lujo de Estados Unidos.

Lo que el traslado no resuelve.

El estado de Nueva York observa la mudanza. Un estado que grava a sus residentes aún puede reclamar a un contribuyente de altos ingresos que conserva vínculos tras irse. El exit tax de Nueva York expone la norma.

El impuesto predial recupera una parte. Una vivienda de $5M en Miami-Dade paga de $90,759 a $99,772 al año con el millage de 2026. Quien la compra y la convierte en residencia permanente obtiene la exención de homestead y un tope al aumento anual del valor tasado.

Riesgos. El National Risk Index de FEMA califica el condado de Miami-Dade como de riesgo muy alto, con la inundación interior y los huracanes a la cabeza de sus peligros (versión 1.20, diciembre de 2025, FEMA National Risk Index).