S'installer à Miami depuis New York.

Ce que coûtent l'achat et la détention d'un logement à Miami.

Au prix du segment prime que Knight Frank, The Wealth Report 2026 publie pour Miami (T4 2025), un logement de 200 m² coûte environ $3.4M et US$1M achètent environ 58 m². L'impôt sur le revenu qu'un contribuable de New York gagnant $1M conserve à Miami sur 10 ans achète environ 62 m² sur place.

À l'achat. Dans le comté de Miami-Dade, la documentary stamp tax sur un acte est de 60 cents pour chaque $100 du prix. Miami-Dade y ajoute une surtaxe de 45 cents pour chaque $100 sur un acte portant sur un bien autre qu'une résidence individuelle. Une résidence individuelle, maison isolée ou lot de copropriété, en est exonérée. Un prêt hypothécaire supporte une documentary stamp tax de 35 cents pour chaque $100 empruntés, sans plafond sur l'hypothèque elle-même. Un prêt garanti par un bien immobilier en Floride supporte aussi la taxe intangible non récurrente de 2 mills, soit 0.2% du prêt. Sources : Miami-Dade Clerk of the Court and Comptroller, Official Records, consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 201.031 et 125.0167, consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 201.08(1), consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 199.133(1), consulté le 4 novembre 2026.

Taxe foncière par an, par quartier

Toutes les autorités de l'avis d'imposition cumulées, au millage 2026 adopté (City of Miami Beach 18.6681 mills, City of Miami 19.9544 mills, City of Coral Gables 18.1518 mills). Source : Miami-Dade Property Appraiser, barème de millage adopté 2026, total de toutes les autorités fiscales (codes municipaux 0200, 0100, 0300).

Une résidence permanente. Le propriétaire qui, de bonne foi, fait du logement sa résidence permanente au 1 janvier bénéficie de l'exonération homestead : les premiers $25,000 de valeur imposée sont exonérés de tout prélèvement, et un second montant, indexé chaque année, sur la valeur comprise entre $50,000 et $75,000 est exonéré des prélèvements autres que scolaires. Pour un homestead, la valeur imposée ne peut augmenter chaque année de plus de 3% ou de la variation de l'indice des prix à la consommation, selon le plus faible des deux. Un logement qui n'est pas un homestead, résidence secondaire comprise, voit sa valeur imposée plafonnée à une hausse de 10% par an pour les prélèvements autres que scolaires. Sources : Florida Statutes 196.031(1), consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 193.155(1), consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 193.1555, consulté le 4 novembre 2026.

Tous les coûts, côte à côte avec Dubaï : ce que coûtent l'achat et la détention d'un logement à Miami et à Dubaï. Un bien de $5M dans 16 adresses américaines : la taxe foncière sur un bien de $5M sur les marchés américains de luxe.

Ce que le départ ne règle pas.

L'État de New York observe le départ. Un État qui taxe ses résidents peut encore réclamer un impôt à un contribuable aisé qui conserve des attaches après son départ. L'exit tax de New York expose la règle.

La taxe foncière en reprend une partie. Un bien de $5M dans le comté de Miami-Dade paie $90,759 à $99,772 par an au millage 2026. L'acheteur qui en fait sa résidence permanente bénéficie de l'exonération homestead et d'un plafond sur la hausse annuelle de la valeur imposée.

Risques. Le National Risk Index de la FEMA classe le comté de Miami-Dade en risque très élevé, les inondations intérieures et les ouragans figurant en tête de ses aléas (version 1.20, décembre 2025, FEMA National Risk Index).