S'installer à Miami depuis Toronto.

Ce que coûtent l'achat et la détention d'un logement à Miami.

Au prix du segment prime que Knight Frank, The Wealth Report 2026 publie pour Miami (T4 2025), un bien de 200 m² coûte environ $3.4M et US$1M permettent d'acheter environ 58 m². L'impôt sur le revenu qu'un contribuable de Toronto disposant de $1M conserve à Miami sur 10 ans permet d'y acheter environ 107 m².

À l'achat. Dans le comté de Miami-Dade, la documentary stamp tax sur un acte est de 60 cents pour chaque $100 du prix. Miami-Dade y ajoute une surtaxe de 45 cents pour chaque $100 sur un acte portant sur un bien autre qu'une résidence individuelle. Une résidence individuelle, maison isolée ou lot de copropriété, en est exonérée. Un prêt hypothécaire supporte une documentary stamp tax de 35 cents pour chaque $100 empruntés, sans plafond sur l'hypothèque elle-même. Un prêt garanti par un bien immobilier en Floride supporte aussi la taxe intangible non récurrente de 2 mills, soit 0.2% du prêt. Sources : Miami-Dade Clerk of the Court and Comptroller, Official Records, consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 201.031 et 125.0167, consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 201.08(1), consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 199.133(1), consulté le 4 novembre 2026.

Taxe foncière par an, par quartier

Toutes les autorités de l'avis d'imposition cumulées, au millage 2026 adopté (City of Miami Beach 18.6681 mills, City of Miami 19.9544 mills, City of Coral Gables 18.1518 mills). Source : Miami-Dade Property Appraiser, barème de millage adopté 2026, total de toutes les autorités fiscales (codes municipaux 0200, 0100, 0300).

Une résidence permanente. Le propriétaire qui, de bonne foi, fait du logement sa résidence permanente au 1 janvier bénéficie de l'exonération homestead : les premiers $25,000 de valeur imposée sont exonérés de tout prélèvement, et un second montant, indexé chaque année, sur la valeur comprise entre $50,000 et $75,000 est exonéré des prélèvements autres que scolaires. Pour un homestead, la valeur imposée ne peut augmenter chaque année de plus de 3% ou de la variation de l'indice des prix à la consommation, selon le plus faible des deux. Un logement qui n'est pas un homestead, résidence secondaire comprise, voit sa valeur imposée plafonnée à une hausse de 10% par an pour les prélèvements autres que scolaires. Sources : Florida Statutes 196.031(1), consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 193.155(1), consulté le 4 novembre 2026, Florida Statutes 193.1555, consulté le 4 novembre 2026.

Tous les coûts, côte à côte avec Dubaï : ce que coûtent l'achat et la détention d'un logement à Miami et à Dubaï. Un bien de $5M dans 16 adresses américaines : la taxe foncière sur un bien de $5M sur les marchés américains de luxe.

Ce que le départ ne règle pas.

Miami fait de vous un résident fiscal américain. Une personne qui n'est pas citoyenne américaine devient résidente fiscale américaine avec une carte verte ou selon le test de présence substantielle, soit 31 jours dans l'année et 183 jours sur 3 ans selon le décompte de l'IRS, et un résident fiscal américain est imposé sur ses revenus mondiaux. Source : IRS, Substantial presence test, consulté le 4 novembre 2026.

À la sortie du Canada. Impôt de départ. Le Canada réputé avoir vendu la plupart des actifs à leur juste valeur marchande le jour où vous cessez d'être résident, et impose la moitié du gain à votre taux marginal, soit environ 26.8% du gain dans la tranche supérieure de l'Ontario. Quitter Toronto : l'exit tax en détail →

La loi de Floride sur les acheteurs étrangers. La Floride limite les acheteurs domiciliés dans 7 pays désignés (Chine, Russie, Iran, Corée du Nord, Cuba, Venezuela sous le régime Maduro et Syrie). Le Canada n'en fait pas partie, et chaque acheteur signe une déclaration sur l'honneur à la signature de l'acte. Source : Florida Statutes 692.201 à 692.204 (édition 2026), et US Court of Appeals, 11e circuit, Shen v. Simpson, n° 23-12737.

Un bien détenu depuis l'étranger. La succession d'une personne qui n'était ni citoyenne ni résidente américaine dépose une déclaration américaine de droits de succession lorsque les actifs américains, un bien en Floride compris, dépassent $60,000. Source : IRS, Some nonresidents with US assets must file estate tax returns, consulté le 4 novembre 2026.

Une revente ultérieure. Lorsqu'une personne étrangère vend un bien immobilier américain, l'acheteur retient en général 15% du prix. Pour un acheteur qui occupera le bien, la retenue est de 10% au-delà de $1M et nulle jusqu'à $300,000. Source : IRS, FIRPTA Withholding, and the Instructions for Form 8288, consulté le 4 novembre 2026.